Confira os direitos e deveres de donos e inquilinos na hora de entregar
do imóvel
Por CIPA-Em 12/09/2019
Ao entregar
as chaves para o inquilino, o proprietário deve garantir que o imóvel está
pronto para a ser habitado e que tudo está em pleno funcionamento, da descarga
e fechaduras à parte elétrica. O morador, por sua vez, deve devolver a casa nas
mesmas condições em que recebeu, o que pode exigir uma pintura ou levantar a
parede de drywall que tinha sido derrubada para se ganhar espaço no quarto. O
óbvio costuma ser mais fácil de resolver. O problema é aquele detalhe diferente
do original, que pode ter sido causado tanto por mau uso quanto por desgaste
natural… E é esse 1% a fonte da discórdia. Afinal de contas , de quem é a
responsabilidade?
— Normalmente o grande problema é o estado de
conservação, pois sempre fica aquele detalhe que o proprietário alega que está
faltando e o inquilino diz que está perfeito — afirma Edison Parente.
O problema
se agrava porque, por mais que uma vistoria detalhada seja feita no imóvel, com texto, foto e até vídeo, estes pormenores
dificilmente são esclarecidos. Entre os clássicos, vidro trincado, piso
desgastado e sem rejunte, estofamento e marcas superficiais de sapatos.
Segundo Márcio Belisário, estes casos podem ser
considerados desgaste natural do tempo. Mas se o chão estiver arranhado e com
pedaços quebrados, aí é mau uso.
— Neste tema
cabe o bom senso do vistoriador na vistoria de
rescisão. No caso de paredes, o uso indevido seriam marcas de mão e de móveis
que ficam encostados na parede. O desgaste natural seria a pintura ficar
amarelada, descascada com rachaduras ou fissuras — explica Belisário.
Edilson Parente, aconselha a solução amigável, pois
uma solução judicial leva tempo e custa caro — às vezes, mais que a obra
necessária.
— A não ser que o dano seja muito grande: aí sim,
talvez, pode compensar o trabalho e o gasto de dinheiro. Não há uma fórmula
para diferenciar o que é desgaste natural, descuido ou mau uso. Em caso de
dúvida, um perito judicial nomeado por um juiz definirá o bom senso — reforça
Parente.
Para reduzir os ruídos na comunicação, o advogado
Luis Guilherme Russo, orienta que o laudo da vistoria da entrada seja separado
por cômodos, bem como o estado de conservação e a relação de objetos em cada
um.
— A Lei do Inquilinato é um norte, mas pode gerar
dúvidas se não for bem interpretada. Basicamente, se a estrutura do imóvel
(como paredes, telhado, piso e grades de proteção) estiver comprometida por
desgaste do tempo ou má qualidade do material, o locatário está isento de
pagar. Já a manutenção das estruturas internas e itens usados com muita
frequência, como portas, janelas, torneiras, móveis que já estavam na residência,
piso e paredes, cabe ao inquilino, que deve fazer os reparos, se necessários,
antes de devolver o imóvel — esclarece Russo.
O que é considerado benfeitoria
Outra discussão recorrente na entrega do
imóvel é sobre os reparos que já foram feitos. Via de regra, o imóvel tem que
ser devolvido como entregue e pronto. Mas tudo pode ser conversado. Por
exemplo, antes de abrir um nicho para instalar o ar-condicionado, o inquilino
pode consultar se há interesse do dono em deixar assim para o próximo
morador.Russo explica que há três tipos de benfeitorias. As obras necessárias
ou emergenciais, que impedem a moradia, como reparos estruturais em telhados,
instalações elétricas, encanamentos e paredes não precisam de autorização do
proprietário. Já as úteis, a exemplo da instalação de janelas com isolamento
acústico e cobertura em uma vaga de garagem, podem ser feitas, desde que
autorizadas. E tem ainda as voluptuárias, as quais são destinadas ao
embelezamento do imóvel e não dão direito a indenização.
— Um exemplo desse tipo de benfeitoria é o
rebaixamento do teto dos cômodos. É importante ressaltar que as indenizações
por benfeitorias podem ser acordadas por cláusula contratual específica, que
determinará as formas como elas ocorrerão — diz Russo.
Belisário explica ainda que o reparo decorrente de
problemas estruturais que venham a atrapalhar o inquilino e que podem ser
classificados como vício oculto serão de responsabilidade do proprietário,
assim como qualquer outro problema cuja pré-existência possa ser comprovada.
— No caso de venda também permanecem tais direitos
e deveres. Vazamentos que atingiram vizinhos no período anterior à venda são de
responsabilidade do antigo dono, por exemplo.
Na entrega de imóveis novos também há brigas
A entrega de um imóvel novo também pode gerar
problemas. Por isso, é importante que o comprador deixe a empolgação de lado
por um instante e faça uma vistoria completa, que pode ser realizada também com
a ajuda de uma empresa especializada.
Luis Guilherme Russo, orienta o morador a fazer um
o memorial descritivo do imóvel, com as medidas, os materiais usados e o
acabamento.
— A instalação elétrica nem sempre pode ser
testada, mas os disjuntores e acabamentos, sim. Quanto à parte hidráulica, é
imprescindível abrir as torneiras, olhar o sifão embaixo delas e testar as
descargas — destaca Russo.
Raphael Luz, recomenda também testar a abertura de
portas e janelas para verificar se não estão emperradas, verificar a metragem
dos cômodos e checar se o itens prometidos foram entregues e o tipo e marca de
material de cada um.
Deu ruim
Se for encontrada alguma irregularidade, o
primeiro passo, afirma Russo, é notificar a construtora por escrito e solicitar
providências. O prazo para que ela faça os reparos é de 90 dias após a entrega
de chaves.
— É interessante ter um engenheiro acompanhando
todo o processo. Além disso, é importante procurar outros proprietários do
prédio para ver se também tiveram problemas.
Raphael Luz reforça que, se houver algum problema,
o comprador deve exigir o reparo e não assinar o termo de entrega da obra até
que o defeito seja sanado.
— Em geral o imóvel tem garantia de cinco anos.
Mesmo que o defeito não seja identificado na vistoria ou somente apareça
posteriormente, o comprador poderá exigir o reparo junto à construtora.
Já se um defeito oculto aparecer após o prazo de
garantia, um juiz deve analisar o caso e levar em consideração a vida útil do
material que supostamente tem o vício.
— Caso o
material usado na obra tenha, por exemplo, vida útil de 20 anos e o defeito
surgiu em 15 anos, ou seja, após o prazo de garantia, mas antes da sua vida
útil, a construtora e/ou incorporador poderão ser responsabilizados — diz
Raphael Luz.
FONTE: JORNAL EXTRA
